Sektor properti di Jawa Barat tampaknya akan kembali bergairah. Pemerintah Provinsi Jawa Barat mengisyaratkan akan membuka kembali izin pembangunan perumahan mulai Februari 2026, setelah sebelumnya sempat dilakukan pembatasan. Kebijakan ini berpotensi menjadi angin segar bagi sejumlah pengembang yang memiliki proyek di wilayah tersebut. Beberapa perusahaan yang diperkirakan akan merasakan dampak positifnya antara lain PT Sentul City Tbk (BKSL), PT Puradelta Lestari Tbk (DMAS), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), dan PT Metropolitan Land Tbk (MTLA).
Seorang analis investasi dari Korea Investment Sekuritas Indonesia, Ahmad Faris Mu’tashim, berpendapat bahwa rencana pencabutan moratorium izin pembangunan ini dapat menjadi katalis positif bagi sektor properti. Menurutnya, hal ini akan menjadi sentimen positif, khususnya bagi emiten properti yang memiliki proyek di Jawa Barat, seperti LPCK dan BKSL.
Selain itu, dukungan juga datang dari pemerintah pusat melalui program pembangunan tiga juta rumah. Salah satu proyek yang akan direalisasikan adalah pembangunan kompleks rumah subsidi di lahan Meikarta, yang terafiliasi dengan Grup Lippo.
Meskipun demikian, Ahmad menilai bahwa dampak jangka pendek dari kebijakan ini cenderung netral. Hal ini disebabkan karena biaya pembiayaan (financing cost) untuk pembangunan proyek baru masih relatif sama bagi para pengembang. Namun, ia menambahkan bahwa tren penurunan suku bunga sebanyak lima kali dalam setahun terakhir memberikan ruang relaksasi biaya bagi pengembang yang akan memulai proyek baru.
Bank Indonesia (BI) sendiri memutuskan untuk mempertahankan suku bunga acuan di level 4,75% dalam Rapat Dewan Gubernur (RDG) pada 20–21 Januari 2026. Keputusan ini diambil di tengah tekanan nilai tukar rupiah yang melemah mendekati Rp 17.000 per dolar AS. BI juga menahan suku bunga deposit facility di level 3,75% dan lending facility tetap sebesar 5,50%.
Sebelumnya, Pemerintah Provinsi Jawa Barat menjelaskan bahwa pembukaan kembali izin pembangunan perumahan akan disertai dengan perubahan arah kebijakan tata ruang. Hal ini disampaikan setelah pertemuan dengan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman. Pemerintah daerah akan menjadikan hasil kajian sebagai dasar transisi besar-besaran dari pembangunan perumahan tapak menuju hunian vertikal. Selain itu, masalah banjir yang kerap melanda Jawa Barat juga menjadi perhatian utama sebagai konsekuensi dari alih fungsi lahan yang tidak terkendali.
Kebijakan ini juga akan menjadi ajang seleksi bagi para pengembang. Ke depannya, hanya pengembang yang memiliki kapasitas untuk membangun hunian vertikal, seperti apartemen atau rumah susun, yang akan dapat bertahan di kawasan perkotaan seperti Bandung. Meskipun rekomendasi kajian baru akan keluar pada Februari mendatang, pemerintah daerah telah memberikan peringatan tegas bahwa sejumlah kawasan tetap tidak boleh tersentuh pembangunan demi menjaga kelestarian ekologi.
Selain itu, pengembang juga akan diwajibkan untuk mengantongi rekomendasi dari Badan Penanggulangan Bencana Daerah (BPBD) sebelum izin dikeluarkan. Sementara untuk proyek yang telah mengantongi izin, pemerintah daerah mengingatkan adanya kebijakan terkait larangan alih fungsi lahan.
Lalu, bagaimana prospek kinerja emiten properti yang beroperasi di Jawa Barat tahun ini? Berikut ulasannya:
PT Sentul City Tbk (BKSL)
Manajemen Sentul City menyatakan bahwa kinerja BKSL sepanjang 2025 yang relatif solid menjadi landasan optimisme menyambut 2026. Mereka melihat adanya indikasi penurunan suku bunga yang lebih agresif ke depan, yang berpotensi mendorong sektor properti seiring dengan peluang penurunan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Manajemen BKSL berharap bahwa setelah periode sulit sebelumnya, sektor properti akan mulai mengalami pemulihan pada 2026, dan akan semakin membaik lagi di tahun 2027 atau 2028.
Untuk tahun ini, BKSL akan melanjutkan pengembangan kawasan terintegrasi yang menggabungkan hunian, area non-residensial, dan fasilitas perkotaan. Pada segmen residensial, perseroan mengembangkan kawasan Spring City serta berencana memasarkan Cluster Spring Garden 2 dan Spring Hills. Di sisi non-residensial, BKSL akan memperluas area komersial yang mencakup perkantoran, shopping district, fasilitas rekreasi, pendidikan, hingga sarana olahraga.
Perseroan juga berencana mengembangkan kawasan kota kesehatan, yang mengintegrasikan layanan kesehatan, pendidikan, riset biomedis, dan fungsi perkotaan. Pada 2026, berbagai proses persiapan atas proyek strategis akan dilaksanakan dengan intensif.
PT Ciputra Development Tbk (CTRA)
CTRA mencatatkan tingkat realisasi target marketing sales 2025 tertinggi, yakni mencapai 76%. Pada Oktober 2025, CTRA telah merevisi turun target marketing sales 2025 dari Rp 11 triliun menjadi Rp 10 triliun, lebih konservatif dibandingkan realisasi tahun sebelumnya, yaitu Rp 11 triliun.
Analis dari Maybank Sekuritas Indonesia mencatat bahwa CTRA membukukan laba sembilan bulan pertama 2025 sebesar Rp 1,6 triliun, meningkat 27% year-on-year (yoy), sejalan dengan proyeksi internal dan konsensus pasar. Momentum laba diperkirakan akan semakin kuat pada kuartal IV 2025, didorong oleh peningkatan serah terima unit hasil pre-sales yang bebas PPN. Maybank Sekuritas mempertahankan proyeksi laba CTRA untuk FY25–27 dan rekomendasi beli dengan target harga Rp 1.300, yang mencerminkan diskon 70% terhadap RNAV serta valuasi 9,4x P/E FY26E.
Meskipun pre-sale FY25 diperkirakan turun 9% secara tahunan akibat lemahnya permintaan dan minimnya peluncuran proyek baru, CTRA tetap mendapat keuntungan dari perpanjangan insentif PPN hingga 2027. Ini karena 85% penjualannya berada di segmen menengah dengan harga di bawah Rp 5 miliar. Analis Maybank Sekuritas memperkirakan bahwa pre-sales dapat pulih pada FY26 didukung oleh pipeline proyek yang kuat, termasuk rencana peluncuran beberapa proyek joint operation (JO) di Surabaya, serta prospek penurunan suku bunga yang memberikan kondisi pasar lebih kondusif.
Grup Lippo
Grup Lippo, melalui PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK) dan PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR), juga turut mengembangkan perumahan yang berlokasi di Kabupaten Bekasi. Sentimen positif bagi LPCK juga datang dari rencana pemerintah untuk menjadikan kawasan Meikarta yang dikembangkan Lippo sebagai rumah susun subsidi.
Sekretaris Perusahaan Lippo Cikarang, Peter Adrian, mengatakan bahwa perseroan akan mendukung upaya pemerintah dalam mempercepat penyediaan hunian layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di kawasan perkotaan. Saat ini, Lippo Cikarang tengah mengkaji lebih lanjut rencana tersebut. Peter menjanjikan bahwa setiap bentuk penyediaan maupun kerja sama akan dilaksanakan sesuai dengan hukum dan peraturan yang berlaku.
Selain itu, Peter juga menegaskan bahwa tidak terdapat aset proyek Meikarta yang pernah dan/atau sedang menjadi barang bukti maupun objek sitaan. Lebih lanjut, rencana pembangunan rumah susun subsidi di kawasan Meikarta dinilai sejalan dengan kerangka kebijakan dan program pemerintah. Peter menambahkan bahwa sepanjang pengetahuan perseroan hingga saat ini, tidak terdapat kewajiban hukum tertentu yang secara langsung menghalangi pelaksanaan rencana tersebut.
